Theo ông Nguyễn Công Chánh, Tổng giám đốc Công ty đầu tư bất động sản Phú Vinh, sẽ có không ít trở ngại cho thị trường căn hộ Sài Gòn trong 6-12 tháng tới. Vì vậy, các nhà đầu tư cần phải cân nhắc kỹ về cơ hội cũng như thách thức của thị trường trong năm Kỷ Hợi.
Vị chuyên gia này cũng cho biết thêm, "tiện nghi" chính là cơ hội của thị trường căn hộ tại thời điểm này. Khả năng cạnh tranh của dự án phụ thuộc lớn vào tiện nghi, không gian sống chất lượng, vị trí kết nối giao thông tốt. Tuy nhiên, cũng có rất nhiều thách thức mà nhà đầu tư cần phải tính đến. Trong đó, ông Chánh chỉ ra 4 thách thức chính của thị trường đang chờ đón nhà đầu tư căn hộ tại Tp.HCM.
1. Số lượng căn hộ bàn giao tăng mạnh
Trong vài năm trở lại đây, nguồn cung căn hộ tại Tp.HCM không ngừng tăng mạnh đã tạo nên thách thức lớn đối với các nhà đầu tư cho thuê. Sự cạnh tranh về giá của thị trường này được cho là ngày càng mạnh mẽ trong thời gian tới.
Tổng số căn hộ được bàn giao trong năm 2018 là 35.000 căn, trong đó, phân khúc căn hộ cao và trung cấp chiếm tỷ trọng rất lớn, tới 60% thị phần. Con số này trong năm 2019 dự kiến còn hơn 35.000 căn. Trong khi, thị trường giai đoạn 2016-2017 cũng đã có hàng chục nghìn căn được đưa vào khai thác mỗi năm.
Đối tượng khách mua với mục đích ở và đầu tư chiếm hơn 50%, 1/2 trong số đó lại có nhu cầu bán ra hoặc khai thác cho thuê, càng khiến mức độ cạnh tranh trên thị trường căn hộ cho thuê trở nên khốc liệt hơn. Một khi nguồn cung quá dồi dào sẽ khiến kỳ vọng về giá thuê khó có thể đạt được. Điều này có thể sẽ khiến cho nhà đầu tư phải giảm biên độ lợi nhuận, song, người tiêu dùng lại được hưởng lợi nhiều hơn vì giá thuê mềm hơn.
Số lượng căn hộ được đưa vào sử dụng tại Tp.HCM ngày càng tăng mạnh. Ảnh: Vũ Lê
2. Giá bán liên tục leo thang
Quận 2 là khu vực ghi nhận liên tục xác lập kỷ lục về mặt bằng giá bán với mức bình quân là 55-70 triệu đồng/m2 tại phân khúc cao cấp, thậm chí, đỉnh điểm còn lên tới 90 triệu đồng/m2. Giá trung bình của căn hộ mới được mở bán gần đây tại quận 9 là từ 30 triệu đồng/m2 trở lên. Hạ tầng cùng lượng lớn nhà đầu tư đổ về chính là yếu tố tác động mạnh đến việc xác lập mặt bằng giá của khu Đông.
Mặt bằng giá mới của căn hộ tại khu Nam được xác lập ở mốc 33 triệu đồng/m2 trong năm 2018. Mức giá này tại các dự án mới thuộc phân khúc trung cấp được dự đoán sẽ tăng lên thành 37 triệu đồng/m2 vào năm 2019. Khu Tây được cho là nơi có mức giá thấp hơn, song, chung cư rẻ nhất tại đây cũng có giá lên tới 22-26 triệu đồng/m2.
Giá của căn hộ tại Tp.HCM trong giai đoạn 2015-2018 đã tăng trung bình 10-15%/năm tùy khu vực, tương đương với mức tăng 40-60% trong vòng 4 năm trở lại đây. Thực tế này đã đẩy thị trường căn hộ vào thế khó nếu nhà đầu tư muốn chốt lời ở vùng giá cao, đồng thời, tạo ra những rào cản lớn cho việc tiêu thụ. Bên cạnh đó, việc các nhà đầu tư cũ đua nhau chốt lời, ít nhiều đã tạo nên tâm lý thận trọng hơn trong các nhà đầu mới khi đổ vốn vào thị trường vì lo ngại khó đạt được biên lợi nhuận như kỳ vọng.
3. Nút thắt pháp lý
Thời gian qua, Tp.HCM cũng có nhiều biến động về mặt pháp lý như: Tăng cường công các rà soát, thanh kiểm tra tình trạng pháp lý đối với hàng loạt dự án. Trong đó, chính sách hạn chế cấp phép dự án mới trong giai đoạn 2018-2020, thu hồi đối với các dự án trì trệ, "trùm mền" quá lâu là những nội dung đáng chú ý nhất. Người mua sẽ ngày càng thận trọng và khó tính hơn khi chọn lựa các sản phẩm căn hộ, bởi, ngày càng có nhiều dự án nằm trong diện thanh kiểm tra, xuất hiện những rủi ro pháp lý.
4. Đà giảm tốc mạnh
Việc siết chặt chính sách cũng như thắt chặt tín dụng đã khiến cho nguồn cung mới trên thị trường sơ cấp trở nên thiếu hụt nghiêm trọng. Từ đó, làm khả năng thanh khoản tại các dự án mới chào hàng lần đầu cũng sụt giảm mạnh.
Nguồn cung giảm, thanh khoản yếu, khiến tâm lý của nhà đầu tư cũng bị trùng xuống, dẫn đến đầu tư bất động sản đứng trước áp lực giảm tốc trong năm 2019. Thực tế này đang đưa thị trường vào trạng thái phòng thủ: cả bên bán và mua đều nằm trong tâm thế thận trọng.
Thị trường bất động sản Tp.HCM ghi nhận đạt đỉnh vào những năm 2016-2017, nhưng đến năm 2018 đã tăng chậm lại và xuất hiện dấu hiệu giảm tốc. Đà giảm tốc này được dự báo sẽ mạnh mẽ hơn trong năm 2019, khiến môi trường đầu tư phải đối mặt với không ít thách thức.